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    房企狂搶深圳宅地,樓市苦土地久矣

    2020年11月27日 10:20
    深圳房價歷來最為生猛,根子上的問題都指向了住宅用地嚴重不足。經過上半年緊急控制投資投機買房之后,年底之際深圳住宅用地供應出現了大放量。
    11月23日,深圳密集出讓8宗住宅用地,共吸引28家房企參戰、超400輪舉牌,總成交價達339.81億元。這是深圳年內規模最大的一次土地出讓,也是5年來深圳土地市場最高規模的集中放量。
    就連一向“不跟別人搶第一”的萬科也“坐不住”了。消息稱,萬科23日約11點以總地價59.98億元搶下寶安尖崗山地塊,12點進行簽約,下午就拉起橫幅動工了。速度之快,令業內瞠目。
    其實放在大的政策背景下,深圳這次土地拍賣盛宴并不算意外。此前,深圳市住房部門曾多次表示,要通過加大住宅用地供應以緩解深圳住房問題,壓制房價非理性上漲。
    記者查閱數據發現,截至11月23日,深圳2020年累計出讓包含住宅的用地已達28宗,比過去3年的總和還高。如2015~2019年,深圳市全年出讓的住宅用地也不過分別為6宗、6宗、3宗、10宗、12宗。
    但從當前房企的拿地熱情來看,“僧多粥少”的局面并未減緩。
    “未來深圳還會大規模增加住宅用地供應,但是供地增加有一個過程,深圳現在向外拓展空間還有些難,首先是挖潛、盤活存量用地,如將工業區塊線外的其他工業用地轉住宅用地,這個工作已開始試點和探索,預計‘十四五’末整個存量工業用地調整規劃相繼完成。對于開發商而言,既然未來新增地塊也越來越少,自然會去搶這些地。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。
    搶到地就是勝利
    參加11月23日深圳土地拍賣的28家房企,幾乎都是上市大房企和具有國企央企背景。除招商地產、中海地產、越秀地產、華潤置地等深圳土地拍賣市場的熟面孔外,總部在深圳的萬科、佳兆業均獲得年內在深圳的首宗公開招拍掛地塊,外來房企新城控股、安徽高速亦通過此次土地拍賣盛宴首進深圳。
    “主要還是因為近期深圳新房市場較為火熱,多數住宅新盤不愁賣。同時全國市場分化較為嚴重,多數城市市場不景氣,導致其他城市房企涌入深圳。”深圳中原董事總經理鄭叔倫對中國房地產報記者表示。
    這8宗入市出讓的居住用地分別位于光明區、寶安區、龍華區、坪山區,總出讓面積73.22萬平方米,總起拍價合計294.42億元,總成交價339.81億元。有7宗土地的建設類型均為普通商品房,均采用“雙限雙競”辦法掛牌出讓,并設定了一定初始面積只租不售的人才住房。
    其中,位于尖崗山豪宅區的寶安西鄉地塊,是上午場最激烈的競拍宗地,吸引了10家房企競拍。萬科一改往常穩重不爭搶的形象,歷經130多輪競價,以最高限制地價59.98億元拿下該宗地塊,配建只租不售的人才住房面積6.6萬平方米,溢價率45%。
    這是萬科時隔6年來首次在深圳公開市場拿下住宅用地。其上一次拿地是2017年在深圳灣超級總部基地摘得的商服用地,建設萬科集團總部。
    不過,根據出讓條件,該宗地塊建成后,限制普通商品住房銷售均價不得高于83265元/平方米,這意味著,可售樓面價與最高售價之間僅相差約18126元/平方米。再加上各種原材料、資金、人力、建安成本,利潤空間很小。
    “這塊地的位置佳,周邊為泰禾院子、和樾府等項目,近期和樾府多次入市,表現較好,因此受到開發商青睞。開發商拿地目的肯定是要賺錢,雖然限價,但開發商還是可以通過收取裝修費突破限價,同時可以通過縮短開發周期降低成本。如龍光前海天境5月拿地,12月就預計推出,拿地到入市時間明顯縮短。”鄭叔倫置評道。
    “在深圳拿地不僅僅是錢的問題,比拼的是開發商的資金成本及綜合實力,因為火的樓盤利潤空間都很小。”深圳一位房企人士直言。
    坪山地塊的競爭更為激烈,平安、聯發、保利、華潤、萬科等12家房企和佳兆業同臺競技,經過26輪競價,最終由“舊改王”佳兆業+新城聯合體以上限價格28億元競得,樓面價2.6萬元/平方米,溢價率45%,配建人才房5萬平方米。
    另一被搶奪的火熱區域為光明區,共有4宗住宅用地出讓,總起拍價40.12億元,最終均以上限價格成交,總成交價58.2億元,落子企業包括金茂、電建、中信城開等,溢價率均達45%。
    相比之下,寶安沙井地塊、龍華大浪地塊均是以底價成交,且這兩宗地塊都只有一家企業參與競買,分別由融創+華發聯合體以127億元競得、深圳市地鐵集團以66.5億元競得。在龍華大浪地塊的競拍資格上,明確要求“具有內地地鐵線路,從建設運營到管理物業的經驗”,幾乎是為深鐵“內定”。
    諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國房地產報記者表示,這次土地拍賣有20多家房企參加,但實際積極參與競拍的不足半數,且一些區域的部分地塊以底價成交,整體競拍熱度較去年有所下降,這表明在當下調控政策收緊及融資“三道紅線”新規壓力之下,房企拿地更加謹慎。
    深圳房價以“穩”為大
    中國“特大城市”深圳,其實地域最小,市域面積僅約1997平方公里。除了面積不足外,還在于土地供給的結構性失衡,不僅有50%生態紅線,還有30%工業區塊線的限制。長期有限的住宅供地,被諸多人士視作深圳房價高企的最主要原因。
    以壓制需求為核心的調控效果已顯吃力。今年7月15日深圳出臺樓市調控新政后,深圳的房價仍面臨較大上漲壓力。
    據國家統計局數據顯示,10月份深圳二手住房價格指數環比、同比分別上漲0.9%和15.5%,雙雙位居全國第一。10月,深圳房價均價達到每平方米78722元,在15個城市中遙遙領先,是第二名廈門的1.6倍,是最后一名長春的7.6倍。
    現在,深圳住房政策的畫風突變,政策導向正由壓制需求為核心轉向供給側發力。
    根據深圳市2020年度土地出讓計劃,深圳市規劃和自然資源局今年將加大住宅用地供應,今年計劃供應居住用地293.2公頃,占全年建設用地供應總量約25%,較去年計劃的150公頃增加了近一倍。
    深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡表示,在“十四五”期間,深圳在用地供應上會做一些調整,住宅用地占建設用地的比例從“十四五”開始提高到25%,甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。
    深圳市住建局今年4月發布的《住房發展2020年度實施計劃》亦稱,深圳居住用地占全市總建設用地的22.6%,低于國家相關標準中25%~40%的下限。
    “中長期來看,深圳作為標桿城市、社會主義現代城市發展的典范,要向國際一線城市看齊,未來還會大規模增加土地供應,這是一個必然結果。但深圳現在拓展空間還比較難,更多還是盤活存量用地。”李宇嘉表示。
    今年,可以說是深圳開啟土地供應放量的元年。
    據美聯物業統計,截至11月23日,包含深汕合作區,今年深圳一共賣了28宗居住用地,涉及土地面積137萬平方米,出讓總金額達758億元,三項指標同比去年全年分別增長了133%(宗數)、206%(土地面積)、91%(成交金額)。加上非居住用地,深圳今年土地出讓金額已逼近900億元。
    在多位市場人士看來,深圳土地拍賣放量將增加市場信心,對未來新房市場供應起到積極的補充作用,緩解市場供需矛盾。
    “在調控政策收緊以及住宅用地供應增加的條件下,預計未來深圳樓市將會逐漸趨穩。”陳霄稱。
    不過,“深圳新房供應主要集中在城市或區域外圍,而主城區新增地塊很少,預計深圳市區二手房市場還會繼續火熱下去。”李宇嘉表示。
    對于深圳而言,這場土地拍賣盛宴還未結束,發力供給端實現樓市求穩的變局才剛剛開始。
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